Куда у нас движется долевое строительство?

Дарья Прокопьева
12:01 / 12 ноября 2019
Каким станет рынок недвижимости в регионе и есть ли у него будущее

На круглом столе застройщики, юристы, представители банков и властных структур обсудили будущее рынка недвижимости в регионе.

С 1 июля вступили в силу очередные изменения в закон о долевом строительстве. Теперь застройщики не могут принимать средства дольщиков напрямую - деньги будут поступать на эскроу-счета, где будут храниться, пока дом не сдадут в эксплуатацию.

Нововведения вызвали у многих строительных компаний опасения, не раз звучал вопрос: «А на какие средства в такой ситуации возводить дома?» Этот и многие другие нюансы нового закона представители девелоперов, банков, юридических компаний и властных структур обсудили в сентябре на круглом столе «Проблемы долевого строительства в Приамурье и пути их решения».

Опасность со всех сторон

Оксана Александрова, замминистра строительства и архитектуры Амурской области:

- По состоянию на 1 сентября, в Амурской области 20 объектов имеют достаточно высокую степень готовности, которая позволила застройщикам действовать по старой схеме и достраивать объекты без привлечения счетов дольщиков на эскроу-счета. И только два застройщика начали строить по системе эскроу-счетов, однако еще не сообщили нам об открытии кредитной линии. Также только пять банков выразили готовность работать с девелоперами в рамках проектного финансирования. Исходя из этого, можно резюмировать, что в настоящее время долевое строительство в Амурской области осуществляется практически полностью по старым условиям.

Сейчас один из рисков, которые мы видим, заключается в применении не очень добросовестными застройщиками альтернативных способов привлечения денежных средств. Это могут быть и договоры купли-продажи будущей вещи, и договоры соинвестирования. Но закон гласит, что договор, предусматривающий привлечение средств физического лица в период строительства и результатом которого должно стать получение права собственности на жилое помещение, может быть только договором долевого участия. То есть в подобных ситуациях любые другие договоры являются нелегитимными и их заключение должно рассматриваться как нарушение.

Кроме того, так как мы контролируем сферу развития жилищного строительства, мы обеспокоены тем, как в дальнейшем рынок недвижимости будет обеспечивать амурчан жильем.

На протяжении последних пяти лет половина жилья возводилась по договорам долевого участия. И если застройщики не смогут перейти на эскроу-счета и количество возводимого жилья сократится вдвое, то существенно сократится и число предложений на рынке недвижимости. В связи с этим нами был разработан ряд предложений, направленных на сохранение стабильности существующих застройщиков. В частности, речь шла о компенсации части затрат строительных компаний на присоединение к технологическим сетям, о распространении на Благовещенск режима свободного порта Владивосток.

Работаем в зоне риска

Василий Абросимов, заместитель генерального директора компании «Амурстрой»:

- Законодательство в сфере строительства меняется практически ежегодно. По новым правилам застройщик должен возводить дома за свой счет или брать целевой кредит в банке. Перечень документов, необходимых для открытия целевого кредита, весьма объемный, требования к застройщику - тоже. К примеру, он должен подтвердить свою устойчивость, привести поэтапный график финансовых поступлений.

Кроме того, так как Дальний Восток считается зоной риска, отношение банков к застройщикам здесь особое. Для нас называются процентные ставки в районе 10-12% с возможностью их поэтапного снижения по мере продажи объекта. То есть эффективная процентная ставка будет зависеть от того, насколько востребован объект и в каком состоянии находится строительная компания. В этом мы видим некоторую проблему, так как для нас наиболее комфортной была бы ставка в 4%.

При работе с банками возникает иная сложность. В регионе работает много централизованных банков, решения в которых принимаются в центральной части страны. Об оперативности в таком случае говорить не приходится, хотя этот аспект для нас очень важен. С этой точки зрения намного лучше, когда вердикт выносят на месте.

Банк как гарант безопасности

Сергей Исачкин, управляющий благовещенским отделением одного из крупнейших российских банков:

- Если застройщик имеет собственные средства, то никаких платежей в банк с его стороны не потребуется. Просто банк берет на себя функции гаранта того, что население больше никто не обманет. То есть участник долевого строительства приносит деньги в банк, где они хранятся, пока объект не будет введен в эксплуатацию. Если же с этим домом или застройщиком что-нибудь случится - деньги вернутся обратно к покупателю, он ничего не потеряет.

Кроме того, вступает в силу удачная схема взаимодействия между банком и застройщиком. Мы готовы помочь застройщику быстрее реализовывать свои квартиры и, так как все банки имеют схемы ипотечного кредитования, мы будем стараться ускорять этот процесс. А ускорение процесса позволяет застройщику уменьшить его затраты - ставку по кредитованию, которая колеблется от 0,01 до 6% годовых.

Говоря простым языком, если застройщик хороший, спрос на квартиры большой и люди приносят больше денег, чем необходимо на этапе финансирования, то ставка близится к нулю. Если же застройщик плохой, люди ему не доверяют и место для дома выбрано неудачно, то ставка будет повышенной. Именно поэтому, кстати, нельзя сразу сказать, какой будет ставка для конкретной строительной компании.

Проверка по всем фронтам

Владимир Волков, управляющий отделением по Амурской области Дальневосточного главного управления ЦБ РФ:

- В декабре 2016 года были приняты изменения в положение Банка России «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности». Это ключевой документ, на основании которого банк как раз и формирует процентную ставку. Если посмотреть на это положение, то мы увидим, что Банк России рекомендует банкам в рамках своих механизмов выдачи кредитов застройщикам проверять последних по ряду критериев.

Всего критериев 18, они сформированы в 7 разделов. Это финансовое положение, финансовая структура, политическая и правовая среда, характеристики операций, риск строительства, качество инвестора и обеспечение. Если подрядчик плохой, возникает вопрос: сколько банку нужно внести резервов? В зависимости от этого и определяется процент кредита. И при формировании заявки на кредит строительные организации при помощи этого документа уже могут примерно определить, в какую зону попадают - зеленую, желтую или красную, и какой будет стоимость кредита.

К слову, по состоянию на 11 сентября открыто четыре эскроу-счета в четырех банках Амурской области. То есть система работает. Вопрос только в добросовестности, наличии обеспечения и самой бизнес-модели строительных компаний.

Система компенсаций упростилась донельзя

Игорь Волобуев, руководитель правового центра:

- Правовая норма, направленная на защиту участников долевого строительства, появилась только в 2016 году, и я бы не постеснялся и назвал ее революционной. Объясню, почему.

Прежде всего, появляется новая публично-правовая форма, которая направлена на формирование компенсационного фонда - некой кубышки, которая будет нести финансовую ответственность за нарушение прав участников долевого строительства. Кубышка эта наполняется за счет регулярных отчислений застройщиков, а нормативно-правовые акты устанавливают механизм и порядок выплат пострадавшим участникам долевого строительства. Это серьезный рывок по сравнению с ситуацией 2010-х годов, когда в спешном порядке создавались некие локальные нормативные акты и предпринимались хаотичные действия по поиску средств для выплаты пострадавшим дольщикам.

Сейчас мы видим стройную систему выплаты компенсаций, сформированную на уровне федерального законодательства и одинаковую для каждого субъекта Российской Федерации. И система упростилась донельзя. Наступает процедура банкротства, конкурсный управляющий на общем собрании участников долевого строительства ставит вопрос о компенсационных выплатах, собрание принимает решение, в течение 14 дней информация публикуется на сайте компенсационного фонда и там указывается порядок, сроки и место подачи заявок. Всего лишь три документа сейчас требуется для того, чтобы начать производить выплаты: копия паспорта, заявление и выписка из реестра кредиторов. Причем выплата производится в течение десяти рабочих дней. Ранее о таком никто не мог и мечтать, проблемы дольщиков решались годами.

Теперь что касается мер защиты участников долевого строительства. Они предусмотрены тремя различными законами, и этот арсенал достаточно обширен для того, чтобы можно было с уверенностью сказать: наконец-то нашим законодателям удалось переломить тенденцию с пострадавшими участниками долевого строительства.


КОММЕНТИРОВАТЬ
Вы также можете оставить комментарий, войдя на сайт под своим логином и паролем или авторизироваться через социальные сети.
(Обязательно)
(не отображается на сайте)
ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
КОНТАКТЫ